우리 교회 지키기에 김철원 장로가 나섰다.

김철원 장로는 교회건축/리모델링 전문기업 히람건설디자인그룹 회장, 한국교회미래건축연구소 대표소장이다. 예장합동재개발재건축위원회 전문위원, 교회재개발 협상 50여개 진행한 경험을 지녔다.

김철원 장로가 강의 중, 세미나 참가자가 질문하자, 이를 설명하고 있다.

 

“망설이면 늦습니다”

‘재개발 · 재건축 조합협상 노하우’ 세미나가 12월 2일 서울 한국기독교연합회관 3층 그래이스홀에서 열렸다. 강사는 김철원 한국교회미래건축연구소 대표소장이다. 세미나 참가비용은 3만 원이다. 그러나 김철원 장로는 재개발, 재건축으로 당황하는 교회에서 상담을 요청하면 언제든지 무료로 응대한다고 밝혔다. 또 그 지역이 어디든지 달려가겠다고 약속했다. 그러므로 김철원 장로는 “망설이면 늦습니다”라며 적극적으로 교회의 권리를 찾아나서야 한다고 주장했다.

 

적극적으로 협상하고, 끊임없이 민원을 제기하라!

김철원 장로가 이번 세미나에서 제시한 핵심 어휘는 “협상과 민원”이다. 즉 재개발 조합과는 적극적으로 협상에 임해야 하며, 허가권자인 관공서를 방문해서 끊임없는 민원, 집단민원으로 대응하기를 강조했다.

 

다음은 김철원 장로의 강의 요약이다. 현장에서 강의를 요약한 것이기에 강의내용이 중복될 수 있음을 미리 밝힌다.

재개발, 재건축에는 법률적 근거가 없다.

관리처분에는 반드시 교회가 포함돼야 한다.

조합은 관리처분하면서 교회를 제외하고 관리처분 인가를 시도한다.

이에 법적으로 싸워서 이를 무효화시킬 수 있고,

허가권자인 관공서에 집단민원을 제기할 수 있다.

집단민원에 허가권자는 허가를 미루게 된다.

허가가 미뤄지면 조합에는 추진비가 올라가는 피해가 발생한다.

그 과정에서 조합은 관리처분 무효화보다 교회와 협상 시도를 한다.

교회는 협상에서 우위를 선점해야 한다.

우위를 선점하지 않으면 조합의 처분대로 끌려간다.

 

재개발, 재건축에는 법률적 근거가 없다는 점을 명심해야 한다.

 

조합협상 3대 원칙

1) 적극적인 협상준비, 대응 정보를 축적하라

2) 절대 협상 타이밍을 놓치지 말라

3) 적극적으로 소통과 협의를 통해 결과를 도출하라

 

교회마다 상황이 다르다. 그러므로 교회 재개발, 재건축에서 방향성이 중요하다.

반드시 전문가에게 전화해서 상의해라.

언제라도 어디든 달려가겠다.

차비, 여비, 상담 비용을 바라지 않는다.

 

12월부터 유투브를 운영할 예정이다. 사안별로, 교회별로 자세하게 녹화해서 유투브를 운영하겠다.

재개발, 재건축에서 ‘교회 지키기’는 목숨과도 같다.

협상 잘하면 몇 십 억이 왔다 갔다 한다.

김철원 장로가 세미나에 참석한 예장합동 목사 장로들과 기념사진을 남겼다.

 

빌더업의 핵심은 허가권자인 관공서를 자주 찾으라.

구청 재개발정보과가 있다

담당 부서, 주무관, 팀장이 있다.

주무관이 실세이나, 재개발, 재건축에 대해 잘 모른다.

팀장-계장은 제법 안다.

과장이 가장 잘 안다.

 

교회는 시장, 부시장, 국장을 만날 권리가 있다.

관공서에 집단민원을 재기하고 허가권자와 소통하라

자꾸 찾아가면 담당자들이 힘들어 한다.

좋은 정보를 갖고, 좋은 정보를 얻으려고 질문하라. 단, 아는 척을 하지 말라.

 

허가권자들은 허가과정만 안다.

조합 협상은 허가권자의 허가와 상관없다.

상황을 계속 파악하고 가라.

 

협상은 타이밍이다.

조합은 교회 보상으로 이슈화시켜, 교회에 대한 부정적인 인식을 심어준다.

협상은 빠를수록 좋다.

초기 협상을 놓치더라도 늦어도 늦은 게 아니다.

구청을 찾아서 건축 계획서를 요구해서 언제라도 근거를 찾아서 협상하라

 

적극적으로 소통하고 결과를 도출하라

조합장을 너무 믿지 말고, 또 너무 무시하지 말라. 소통하고 협상하라.

교회를 조합 총회 장소로 제공하라. 협상에 유리하다.

조합은 재개발, 재건축 초기단계부터 교회를 제외시킨다. 교회가 보상을 너무 많이 요구한다는 이유이다.

 

주거환경 개선한다는 명분인데도, 교회를 제외한다?

교회는 이 부분부터 적극적으로 관공서에 민원을 재기해야 한다.

인허가권자가 제일 무서워하는 것이 집단민원이다.

관공서를 민원으로 대응하고, 조합과는 소통하라.

 

교회를 포함시켜도 자부담이 얼마 되지 않는다.

그러나 조합은 교회에게 보상금을 주면, 조합원 자기부담금이 높아진다고 조합원들을 호도한다. 자기부담금이 늘어난다는 조합의 소리에 조합원들이 교회를 원망하기 시작한다.

김철원 장로가 휴식시간에도 찾아온 참석자들의 질문에 응대하고 있다.

조합협상의 출발점

제척-모르면 제척하라

존치-존치시키면 안 된다.

 

적극적인 협상준비와 대응정보를 축척하라.

 

교회 대응팀을 구성하라.

반드시 교회 내에는 재개발, 재건축 전문가가 있다. 그 전문가에게 전적으로 맡기기 십상이다. 그리고 그 전문가가 잘하면 칭찬에 인색하고, 잘못하는 일에는 전적으로 책임 전가를 한다. 그 전문가는 그 중압감을 못이기고 교회를 떠나는 경우가 있다.

 

교회 대응팀 구성은 함께 고민하고, 함께 의논하고, 함께 책임지기 위함이다.

 

도시개발 절차 단계에 따라 대응하라.

협상에 대한 서울시 지침이 있다. 기본적으로는 ‘대토’(代土)이다. 같은 평수 지장물에 대한 보상이다.

교회가 속한 상업지역인데도 조합은 그린벨트로 대토한다. 이를 수용해서는 안 된다.

그러므로 교회는 실제피해를 보상받으라.

교회 부동산 정보를 자세하게 파악하라.

지목에 종교용지는 없다. 땅, 대지일 뿐이다.

주변 교회의 도움을 받아라.

교회가 찾지 않는 권리는 그 누구도 찾지 않는다.

조합, 조합장의 구두 약속에 현혹되지 말라.

조합장은 동네 사람이지만, 오랫동안 알고 지냈다. 그렇다고 그의 달콤한 말에 현혹되지 말라.

서류와 조합 총회의 승인만이 유효하다.

개발자(조합)는 종교 부지를 제외하고 재개발, 재건축을 시작한다.

그러므로 초기사업계획 단계에 교회건축 부지가 반드시 설계되어 있어야 한다.

 

법적소송은 최후의 수단이다.

각 사업단계별 교회의 유일한 무기는 민원, 집단민원뿐이다.

지방토지위원회에 제소, 항의하라

지방토지위원회의 결정에 따라 정해진 보상금을 공탁한다. 그때부터 교회 토지는 교회 것이 아닌 조합의 소유가 된다.

 

민원이 법적 소송보다 이익이 크다

소송보다, 지방토지위원회 결정보다 조합과의 협상에 따라 보상금은 크게 달라진다.

민원이 법적 소송보다 이익이 크다. 집단민원을 제기하라.

직접 관공서를 찾아가서 민원을 재기하라.

내용증명으로 민원을 구청장에게 직접 제기하라.

끝까지 교회를 도와주는 것은 구청장, 허가담당자이다. 허가권자이다. 허가를 늦게 내주면 조합의 피해가 늘어나기 때문이다.

 

적극적으로 소통하고 협의를 통해 결과를 도출하라.

교회는 조합에게 도장을 찍어주는 것보다 찍어주지 않는 게 유리하다.

교회가 미리 도장을 찍어주어서 자승자박하지 말라.

교회의 법률적 효력을 조합에게 미리 넘겨 줄 필요가 없다.

교회의 도장이 없어도 조합의 사업은 진행된다.

변호사와 의논해서 공증하라.

 

관계 관청과 긴밀히 소통하고 정보를 얻으라.

교회는 아는 척 하지 말라. 모르는 척하고 교회 수용에 필요한 보상만 요구하라.

교회의 권리만 주장하고 밀고 당기기를 잘하라

 

최악의 상황으로 내몰려서 쫓겨나는 일은 없어야 한다.

그러나 쫓겨나는 교회가 너무 많다.

 

우리 교회를 지키자!

<최성관 기자>